近日，央行有关负责人对于“提前还贷”的回应，引发了市场的高度关注，对存量房贷利率下调的讨论也再次多了起来。
7月18日，证券时报·券商中国记者致电建行、工行、招行、中行等多家银行的客服中心或北京支行个贷部门，相关工作人员均表示，目前未接收到总行下发的关于存量房贷利率调降的通知。
接受采访的业内人士认为，存量房贷利率调整会有一个过程，央行鼓励后，预计商业银行会一步步推开。对于存量房贷利率调降的实施路径，亦有分析认为，银行更多是根据存量房贷利率分阶梯差异化下调，因城施策实施差异化调降规则。
银行暂未收到存量房贷利率调降通知
7 月14 日，央行货币政策司司长邹澜在国新办新闻发布会上表示，按照市场化、法治化原则，支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，或者是新发放贷款置换原来的存量贷款。
央行上述表态引发市场高度关注，对存量房贷利率下调的讨论也再次多了起来。
7月18日，券商中国记者致电建行北京某支行个贷部进行咨询，有工作人员回应说：“我们已关注到市场的有关新闻报道，但目前未接收到有关部门的正式通知，我行将继续与监管部门做好沟通对接，如有正式方案，我行将第一时间跟进并做好贯彻落实，您也可以关注我行公众号、官方网站等渠道的相关公告信息。”
工行、招行北京某支行贷款部工作人员均对记者表示，现在还未接到相关通知，他们也在等有关部门的正式通知。
于2018年购二套房的刘先生对记者表示，当年购房贷款合同中，房贷利率选的是浮动利率机制，购二套房是按基准利率上浮20%确定。银行工作人员告诉他，后来随着浮动利率定价基准转换为贷款市场报价利率（LPR），他的房贷利率随之调整为LPR+108个基点。经过几次LPR下调后，现在他的房贷利率为5.53%，等到今年8月20日将按最新的LPR（6月5年期以上LPR为4.2%）计算，他的房贷利率将调整为5.28%，执行一整年。
据邹澜介绍，99%的房贷是选择浮动利率机制，即以LPR为基准，签合同时根据当时市场供需关系商定一个加点幅度，加点部分在合同期限内固定不变，比如贷20年、30年，在这20年、30年内合同都是有约束效力的，加点是不变的。去年以来，LPR实际上累计下行了45个基点，相应的，贷款利率也自动下调0.45个百分点，但是那个加点还是不变，所以大家都反映，早几年的贷款利率跟新发放的比高了很多。再加上理财收益率等其他因素的影响，选择提前还款的量比较大。
据了解，随着6月20日5年期以上LPR下调10个基点至4.2%，北京多家银行目前首套房贷利率（5年期以上LPR+55个基点）调整为4.75%；二套房贷利率（5年期以上LPR+105个基点）调整为5.25%。而随着今年1月5日首套房贷利率政策动态调整机制建立，目前多数城市的首套房贷款利率已降至LPR-20个基点，而两年前的购房者还在以动辄+50个基点甚至+100个基点以上的利率还贷，新增与存量房贷之间的利差多达1-2个百分点。
开源证券银行业首席分析师刘呈祥认为，存量房贷利率较高叠加“资产荒”，居民提前还贷意愿较强可被视为资产配置的理性选择。该背景下，调降存量房贷利率呼声渐起，一方面可降低提前还款比例，另一方面可减轻居民还贷负担，提振消费。
存量房贷利率调整需要过程，更是一种博弈
尽管目前银行暂未收到监管部门有关调降存量房贷利率的通知，但是有国有大行总行人士接受券商中国记者采访时表示，存量房贷利率调整会有一个过程，央行鼓励后，预计商业银行会一步步推开。
中金公司研报认为，若未来银行选择“与借款人自主协商变更合同约定”，意味着调整加点幅度或成为可能。此种方式或与浮动利率定价基准转换为LPR 的方式类似，可能仅涉及协商变更合同约定，旧贷款债权存续。若银行选择“新发放贷款置换原来的存量贷款”，意味着允许以较低的新发房贷利率置换存量的较高房贷利率。此种方式下，原有的贷款合同或灭失，形成新的贷款合同。
华鑫证券宏观团队预计，本轮存量房贷利率调降应该不会像2008年那样一刀切，更多是根据存量房贷利率分阶梯差异化下调。预计和2008年一样都是从中小银行开始，逐步向国有大行扩散。
不过，对于存量房贷利率调降会在多大范围内铺开，业内存在一定分歧，不少分析人士认为银行存在更大自主空间。
中泰证券研究所所长戴志锋认为，存量房贷下调比例预计不会很大。复盘2008-2009年存量房贷利率调整情况，与今年情况相似，均是银行与个人自主协商变更合同约定，或是新发放贷款置换原来的存量贷款。目前不同省份、城市的个人住房贷款政策和利率差异较大，统一全面调整的难度较大。预计存量全面下调的可能性较低，具体要等待监管或商业银行细则出台，即使陆续有政策出台，鉴于目前的按揭贷款体量和规则与2008年有较大差异，预计针对不同地区、不同信用主体的政策也将不同，相较当年要更加复杂和个性化。
在广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉看来，银行和借款主体（个人或企业）签订的合同是受法律保护的，银行是市场化导向的商业机构，赚钱是第一要务。但是在“资产越来越荒”的经营环境下，房贷还是优质资产。这时，必然会有银行跳出来，降低LPR的加点水平，以争夺客户，既包括以低利率争取新客户办理按揭，也包括以低利率吸引其他行客户来办理“转按揭”，以置换旧的贷款。存量房贷“降利率”，即抢占存量资源的“争夺战”估计很快就会打响了。
中信证券研报认为，存量按揭定价调整的幅度、存量按揭规模调整的比例，会显著影响存量房贷利率调整对商业银行影响的测算结果，对于银行息差和盈利将产生显著差异，因此如果没有官方文件出台强制性要求，则银行基于当前的监管期待，仍然存在较大的自主空间。
稳地产、稳预期还需一揽子政策支持
对于存量房贷利率调整的市场影响，华鑫证券宏观团队认为，央行时隔15年再度提及存量房贷利率调整，旨在缓解当前地产市场探底、居民和银行面临资产负债表收缩的困境，政策底进一步夯实，市场反弹又添新动力。存量房贷利率下调虽然还未落地，但央行表态可以反映政策扩内需，以及对房地产市场的呵护态度，强化居民对未来经济形势的信心，促进居民潜在消费需求的释放。
华泰证券首席宏观经济学家易峘认为，粗略估算，目前存量与新增房贷之间的利差约为35-85个基点。若以新增房贷为标准对存量房贷利率进行调整，或进行实质意义上的“转贷款”操作，则每年可降低居民还贷现金支出800亿元-2000亿元，约占居民房贷支出的3%-6%、等量于年度社零总额的0.2%-0.5%。
“若LPR能进一步下调，会进一步小幅降低居民的房贷还款压力，并边际缩减房贷成本和其他投资预期收益率之间的差距。但我们认为只有用一揽子政策、从多个维度提振居民房价走势预期，并激发地产市场活力，才能更为持续、有效提振居民购房需求。”易峘说。
上海易居房地产研究院执行院长丁祖昱认为，未来政策的发力点还是稳信心。从需求端来看，下调存量房贷利率、优化调整二套房认定标准和首付比例、调降住房交易成本、适度松绑限购政策等都是市场期盼的需求端支持。因城施策提高政策精准度，可以更好地支持刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。
校对：姚远
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